Was ist beim Zinshausverkauf/kauf zu beachten?

Zinshäuser sind Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten die langfristig vermietet werden. Als Zinshaus gelten nicht nur Häuser aus der Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts, sondern auch sämtliche Neubauten, in denen mehr als zwei Wohnungen vermietet werden. Nicht dazu zählen Genossenschafts- und geförderte Wohnungen. Wesentlich für die Bewertung eines Zinshauses sind der Mietertrag als auch der Zustand der Bausubstanz, die Ausstattungskategorien, bestehende Mietverträge und rechtliche Grundlagen.
“Wo greift das Mietrecht ein?”
Häuser, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, gelten als „Neubau“. Das Mietrechtsgesetz findet in diesen frei finanzierten und nicht geförderten Mietobjekten nur beschränkt Anwendung. So gilt hier der Mietzins, der zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Bei Häusern die älteren Datums baubewilligt wurden, wird zur Mietzinsbildung der Richtwert herangezogen. Ausnahmen kann es bei Wohnungen in denkmalgeschützte Gebäuden geben. Jedoch ist jedes Gebäude einzeln zu prüfen, da einige Sonderreglungen greifen können.
Wie wird der Wert eines Zinshauses ermittelt?
Wesentlich sind die Höhe der Mieteinnahmen bzw bei Leerstehungen die zu erwartenden Mieteinahmen. Es wird das Ertragswertverfahren zu Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen. Die Berechnung erfolgt mittels nachhaltigen Liegenschaftsertrags. Weiters wird bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen auch der Reparaturrückstau berücksichtigt.