Immobilienertragssteuer: Wer bezahlt? Welche Befreiungen gibt es?

Welche Anpassungen erfolgten bei der Immobilienertragssteuer 2016 ?

In Österreich wurde 2012 die Spekulationsfrist beim Immobilienerwerb in Österreich abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer ersetzt.

Mit Jahresbeginn 2016 wurde die Immobilienertragssteuer angehoben. Beim Verkauf einer Immobilie erhöht sie sich die ImmoEST bei „ Neuvermögen“ von 25% des Veräußerungsgewinn auf 30%.

Bei „ Altvermögen“, das sind Immobilien deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 01.04.2002 stattgefunden, steigt der Steuersatz von 3,5% auf 4,2%.

 

Betrifft  die ImmoEst alle Eigentümer?

Die ImmoEst  ist eine Steuer auf Veräußerungsgewinne von Immobilien. Im Vorfeld ist bei der Immobilienertragssteuer zu unterscheiden ob es sich bei der Veräußerung um eine betrieblich genutzte oder privat genutzte Immobilie handelt.

Die Meldung an das Finanzamt erfolgt durch den Kaufvertragserrichter (Notar, Anwalt).

 

Worauf muss man bei betrieblichen Grundstücks- bzw. Immobilienveräußerungen achten?

Wird vom Veräußerer das Grundstück im Betriebsvermögen gehalten, so kommt auch hier grundsätzlich der besondere Steuersatz von 30 % zur Anwendung. Jedoch entfaltet die Immobilienertragssteuer im betrieblichen Bereich keine Abgeltungswirkung.

Expertentipp: Bei betrieblicher Grundstücksveräußerung ist in jeden Fall der Steuerberater vorab zu kontaktieren.

 

Wie geht man mit privater Grundstücks- bzw. Immobilienveräußerung um?

Vorab ist es sicher zu stellen, dass die Objekte oder Grundstücke keinem Betriebsvermögen angehören. In dem Fall können wir von einer privaten Veräußerung sprechen.

Dann kann man die Immobilienertragssteuer ermitteln (lassen). Hier ist es relevant zu unterscheiden, ob es sich um ein „Alt-Vermögen“ oder ein „Neu-Vermögen“ handelt.

 

Was ist ein „Alt-Vermögen“? Wie wird der Immobilienertragssteuersatz berechnet?

Immobilien werden als „Alt-Vermögen“ behandelt, wenn der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 01.04.2002 stattgefunden hat. Laut Einkommensteuergesetz werden „Alt-Vermögen“ als nicht steuerverfangen bezeichnet. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Veräußerungserlös dieser Immobilien steuerfrei ist.

Im Normalfall werden bei „Alt-Vermögen“ vom Verkaufspreis pauschal 86% an Anschaffungskosten abgezogen. Dies ergibt einen ein Veräußerungsgewinn von 14% des Verkaufspreises. Dies ergibt einen Immobilienertragssteuersatz von 4,2% (30% ImmoESt von 14% Veräußerungsgewinn) des Veräußerungsgewinns.

Ausnahme: Erfolgte jedoch nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86% nur mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60% des Erlöses. Dies ergibt einen Immobilienertragssteuersatz von 18% (30% ImmoESt von 60% Veräußerungsgewinn) des Veräußerungsgewinns.

 

Und wie geht man mit dem sogenannten „Neu-Vermögen“ um?

Als „Neu-Vermögen“ sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind.

Im Falle von „Neu-Vermögen“ wird der Veräußerungsgewinn abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten, abzüglich der Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt, abzüglich der Kosten für Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer und abzüglich Minderbeiträge aus Vorsteuerberichtigungen berechnet. Bis zum Jahr 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres nach Anschaffung jährlich um 2% reduziert (Inflationsabschlag). Dieser Inflationsabschlag entfällt jedoch ab dem 01.01.2016. Von dem errechneten Veräußerungsgewinn werden 30% Immobilienertragssteuer fällig.

 

Gibt es auch Befreiungen der Immobilienertragssteuer?

 Ja, es gibt tatsächlich Situationen, wo wir von einer Immobilienertragssteuerbefreiung sprechen können.

Hauptwohnsitzbefreiung:

Wurde eine Immobilie ab Zeitpunkt der Anschaffung mindestens 2 Jahre lang durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt oder wurde in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt, fällt keine Immobilienertragssteuer an.

Selbst erstellte Gebäude:

Selbst erstellte Gebäude sind nicht immobilienertragssteuerpflichtig. Der Grund und Boden ist allerdings steuerpflichtig. Es handelt sich um ein selbst erstelltes Gebäude wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (keine Renovierung) und das finanzielle Baurisiko trägt. Die selbst erstellten Gebäude dürfen jedoch nicht in den letzen 10 Jahren zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet werden.

 

Weitere Ausnahmen:

Weitere Ausnahmen für die Immobilienertragssteuer sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren vorgesehen, sowie für die Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignung).