Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen – Gewissheit nach vielen Novellen?

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie und/oder eines Grundstücks entscheiden, sollten Sie bedenken, dass es eine rechtlich verbindliche Raumordnung und Bauordnung gibt, an die Sie sich halten müssen, auch wenn das Haus oder das Grundstück Ihnen gehört. Bundeslandweit variieren diese. Für jedes Grundstück liegt bei der Gemeinde ein Flächenwidmungsplan auf. Die Flächenwidmung regelt, zu welchem Zweck ein Grundstück genutzt beziehungsweise bebaut werden kann und ob ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude zum Wohnen oder für gewerbliche Zwecke freigegeben ist.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.