FAQ
Fragen? Hier finden Sie Antworten.
Änderungen der NÖ Bauordnung 2026
Mit 1. März 2026 tritt die Novelle der Niederösterreichischen Bauordnung in Kraft. Mehr als 100 Änderungen sollen Bau- und Sanierungsverfahren vereinfachen, Kosten reduzieren und mehr Flexibilität schaffen. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten:
Was sind die wichtigsten Ziele der Reform?
Die Novelle verfolgt drei zentrale Ziele: Vereinfachung, Kostensenkung und mehr Handlungsspielraum für Eigentümer, Bauträger und zukünftige Hausbauer. Gerade bei Sanierungen und Neubauten profitieren Immobilienbesitzer von deutlich weniger bürokratischen Hürden.
Welche Verfahren werden vereinfacht?
Das bisherige Anzeigeverfahren entfällt, stattdessen wird mit dem vereinfachten Bewilliungsverfahren gearbeitet. Dadurch entsteht mehr Planungs- und Rechtssicherheit.
Gut zu wissen: Kleinere Vorhaben sind künftig nur meldepflichtig oder meldefrei, was Zeit und Kosten spart.
Welche Erleichterungen gelten für Bestandsgebäude?
Für Gebäude, die vor dem 1. Februar 2015 bewilligt wurden, gelten bautechnische Ausnahmen.
Das bedeutet:
- Sanierungen werden praktikabler und günstiger.
- Anforderungen wie Belichtung oder Schallschutz können entfallen – sofern keine wesentliche Verschlechterung entsteht.
Diese Regelungen fördern die Aufwertung älterer Bausubstanz und erleichtern die Nachverdichtung.
Darf ein Gebäude im gleichen Volumen abgerissen und neu errichtet werden?
Ja. Die Reform erlaubt den kompletten Abbruch und Wiederaufbau innerhalb derselben Kubatur, auch wenn das ursprüngliche Gebäude heutigen Normen nicht entspricht. Besonders relevant ist das bei versicherten Schäden, etwa nach Brand oder Naturereignissen.
Wie verändern sich Bauvorschriften wie Abstände oder Gebäudehöhen?
Es gibt mehrere Liberalisierungen:
- Anpassungen der Bauabstände zum Nachbarn, im Bauwich darf ebenfalls ein Hauptgebäude erreichtet werden, erhöhen den Gestaltungsspielraum.
- Nebengebäude bis 150 m² sind möglich.
- Bei Altgebäuden reduziert sich die Stellplatzpflicht – ein Vorteil in Ortskernen.
- Eine geringfügige Überbauung der Gebäudehöhe (bei vorhandener Bauklasse) ist künftig zulässig.
Welche Pflichten gibt es bei erneuerbarer Energie?
Es gilt bei Neubauten, größeren Renovierungen und dem Austausch von Heizsystemen die Pflicht, erneuerbare Energie einzubinden – z. B.:
- Wärmepumpe oder Pellets
- Fernwärme
- Solaranlagen oder Strom aus erneuerbaren Quellen
Entfall der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr
Was bedeutet der Entfall der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr?
Im Rahmen einer gesetzlichen Entlastungsmaßnahme wurden in Österreich die 1,1 %ige Grundbuchseintragungsgebühr sowie die 1,2 %ige Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einem Erwerbswert von € 500.000,- befristet ausgesetzt. Diese Gebühren fallen üblicherweise beim Ankauf einer Immobilie sowie bei der Eintragung eines Hypothekarkredits an.
Bis wann gilt die Gebührenbefreiung?
Die Befreiung endet am 30. Juni 2026. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchgericht. Nach diesem Stichtag werden die regulären Gebühren wieder in voller Höhe fällig.
Für welche Immobilien gilt die Befreiung?
Die Gebührenbefreiung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien, die der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen und für die ein Hauptwohnsitz begründet wird.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit die Befreiung in Anspruch genommen werden kann, müssen folgende Kriterien erfüllt werden:
- Erwerb von Wohnraum zur Eigennutzung
- Hauptwohnsitzbegründung innerhalb der gesetzlichen Fristen
- Einhaltung der vorgegebenen Erwerbs- und Eintragungsfristen
- Die Bemessungsgrundlage wird pro Erwerbsvorgang bis max € 500.000,- herangezogen.
Warum ist der 30.06.2026 so wichtig?
Der Stichtag ist entscheidend, da Eintragungen, die nach dem 30. Juni 2026 eingebracht werden, automatisch wieder voll gebührenpflichtig sind. Käuferinnen und Käufer sollten daher frühzeitig sicherstellen, dass:
- Kaufvertrag rechtzeitig abgeschlossen wird
- Finanzierung steht
- Alle Unterlagen fristgerecht beim Grundbuch eingereicht werden
Wie viel kann man durch die Befreiung sparen?
Je nach Kaufpreis können die Ersparnisse mehrere tausend Euro betragen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von € 400.000,- und dessen Pfandbestellung entfallen Gebühren in der Größenordnung von über € 9.000,- (Grundbuch + Pfandrecht gemeinsam).
Was sollten Käufer:innen jetzt tun?
Faszit:
Wer einen Immobilienerwerb plant, sollte sofort handeln und alle Schritte zum Kaufabschluss einleiten. Eine rechtzeitige Entscheidung garantiert, dass der Antrag noch vor Ablauf der Befreiung gestellt werden kann!
Kaufnebenkosten in Österreich
Der Immobilienkauf zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben dem Kaufpreis fallen in Österreich mehrere gesetzlich geregelte Nebenkosten an, die viele Käufer zunächst unterschätzen. In diesem FAQ erfahren Sie die wichtigsten Punkte zu Steuern, Gebühren und Provisionen.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist sie?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist in Österreich gesetzlich verpflichtend und beträgt bei regulären Immobilienkäufen 3,5 % des Kaufpreises.
Bei Übertragungen innerhalb der Familie gilt ein Stufenmodell gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Auch bei Baurechtsverträgen fällt GrESt an – die Bemessungsgrundlage ist entweder der Grundstückswert oder die Gegenleistung, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
Selbst Share Deals sind grunderwerbsteuerpflichtig.
Welche Gebühren fallen für den Grundbucheintrag an?
Für die Eintragung des Eigentumsrechts wird eine Grundbuchseintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises fällig
Kommt zusätzlich ein Hypothekarkredit zum Einsatz, wird das Pfandrecht ebenfalls eingetragen. Dafür fallen 1,2 % des Pfandrechtsbetrages an.
Wie hoch sind Notar oder Rechtsanwaltskosten für den Kaufvertrag?
Die Kosten für die Vertragserrichtung sind gesetzlich nicht fix vorgegeben. In der Praxis bewegen sie sich je nach Höhe des Kaufpreises zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind üblicherweise der Kaufvertrag, die Treuhandschaft und die grundbücherliche Durchführung.
Wie viel Maklerprovision darf beim Immobilienkauf verlangt werden?
Die Maklerprovision ist im Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Für Käufer beträgt die Höchstgrenze 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt, sofern ein Maklervertrag zustande kommt.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten typischerweise?
Im Regelfall sollten Käufer zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises zusätzlich einkalkulieren. Die genaue Höhe hängt von Kredit, Vertragserrichter, Maklerkosten und der Art der Transaktion ab.
Fazit: Warum ist eine frühzeitige Kostenplanung so wichtig?
