Unterschied: Belehnwert – Verkehrswert, wie viel ist die Immobilie tatschächlich wert?

Meine Kunden haben eine Finanzierungprüfung für den Ankauf eines reonvierungsbedürftigen Einfamilienhauses in Stockerau zum Kaufpreis von 360.000,-  eingereicht. Das Risk-Management der Bank hat daraufhin bekanntgegeben, dass der Beleihungswert für das Haus  300.000,-  beträgt, sodass keine Darlehenssumme von 360.000,- finanziert werden kann. Die Kaufinteressenten wurden mit der Aussage konfrontiert,  „ das Einfamilienhaus in Stockerau ist nicht mehr Wert!“

Wie kommen solche Bewertungen zustande?

Die Banken sind seit 2016, durch eine weitere Verschärfung der Darlehensvergabe  (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes))  und durch die regelmäßige Kontrolle der Finanzmarktaufsicht, gezwungen,  soviel Sicherheiten vom Kunden wie nur möglich darzulegen. „ In den letzten Monaten erlebe ich immer wieder, das es zur „Normalität“ bei Finanzierung von Wohnimmobilien geworden, dass die Bewertung des Beleihungswertes von den marktüblichen Verkehrswerten deutlich differiert“, so Maria Mayer.

Ein Haus oder eine Wohnung wird von den Banken mit einem Beleihungswert, dabei handelt es sich um eine „vorsichtige“ Bewertung der Liegenschaft, bewertet. Der Beleihungswert liegt im Regelfall 10% unter dem ortsüblichen Verkehrswert. Da jedoch eine Bank nur eine Finanzierung je nach persönlicher Bonität des Kunden von 80 bis 90% des Beleihungswertes der Immobilie finanziert, ergeben sich daraus eine Differenz von 15 – 25% des ortsüblichen Marktpreises.

Bei einer  Finanzierung,  mit geringem Eigenmittelanteil werden standardmäßig mindestens 10% abzogen, sodass eine Bank nur eine Finanzierung von 80 bis 90% des festgestellten Belehnungswertes der Immobilie finanziert. So kommen die 300.000,- laut dem Kundenbetreuer zustande. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie nur 300.000,- Wert ist, sondern die Bank einen Beleihungswert von 300.000,- festgestellt hat.