• Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder Geschäftseinheit: Die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer darf diese Einheit selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
• Miteigentum am gesamten Gebäude und Grundstück: Man besitzt einen ideellen Anteil am gesamten Haus (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Garten), gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern.
• Nutzungsrecht: Die Wohnungseigentümerin hat das alleinige Nutzungsrecht an ihrer Einheit, dieses Nutzungsrecht wird den jeweiligen Anteilen im Nutzwertgutachten zugeordnet.
• Es gibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die über gemeinschaftliche Belange wie Sanierungen, Bestellung der Hausverwaltung entscheidet.
• Die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung werden anteilig getragen.
• Erst durch die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch wird man rechtlich anerkannter Wohnungseigentümer.

 Der Wert der Immobilie richtet sich nach der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Raumaufteilung und der  Ausstattung des Hauses oder der Wohnung. Weiteres bestimmt die Nähe der Infrastruktur, die öffentliche Verkehrsanbindung  und das momentane Angebot und die Nachfrage den Preis. Wie stark Preise differieren zeigen die Grundstückpreise für Einfamilienhäuser in  den beiden Städte Korneuburg und Stockerau, diese sind über eine Luftlinie von 10 Kilometer voneinander entfernt. Doch durch die Wien-Nähe und das geringe Angebot sind die Grundstückspreise in Korneuburg über 100,- pro m² teurer, als in der benachbarten Stadt Stockerau.

Eine seriöse Immobilienbewertung erfolgt über eine ausführliche Bestandsaufnahme Vorort, die Einholung aller relevanten Unterlagen wie Grundbuch, Bauakt, Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen Auf dieser Grundlage wird der Marktwert der Immobilie berechnet.  „Gute Marktkenntnisse sind die Voraussetzung für eine realistische Bewertung des derzeit aktuellen Kaufpreises ihrer Liegenschaft.“

Die Liegenschaftsbewertung ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und umfasst folgende Verfahren:

Das SACHWERTVERFAHREN, dazu werden der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes und der Außenanlagen ermittelt. Diese Wertermittlungsverfahren wird bei bebauten Grundstücken angewendet.

Im VERGLEICHSWERTVERFAHREN werden die tatsächlich erzielten Kaufpreise bei bereits verkauften vergleichbaren Liegenschaften herangezogen. Abweichende  Eigenschaften werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Mit Hilfe des ERTRAGSWERTVERFAHREN werden an Hand des erzielten oder zu erwartenden Reinertrages, einer angemessenen Verzinsung und  der zu erwartenden Nutzungsdauer des Gebäudes bei vermieteten und gewerblichen Immobilien, der Verkaufspreis ermittelt.

Liebe Leser wir können Ihnen bestätigen: Eine qualifizierte Preisermittlung spart  viel Zeit und Nerven beim Immobilienkauf und Verkauf!

Wie kommen solche Bewertungen zustande?

Die Banken sind seit 2016, durch eine weitere Verschärfung der Darlehensvergabe  (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes))  und durch die regelmäßige Kontrolle der Finanzmarktaufsicht, gezwungen,  soviel Sicherheiten vom Kunden wie nur möglich darzulegen. „ In den letzten Monaten erlebe ich immer wieder, das es zur „Normalität“ bei Finanzierung von Wohnimmobilien geworden, dass die Bewertung des Beleihungswertes von den marktüblichen Verkehrswerten deutlich differiert“, so Maria Mayer.

Ein Haus oder eine Wohnung wird von den Banken mit einem Beleihungswert, dabei handelt es sich um eine „vorsichtige“ Bewertung der Liegenschaft, bewertet. Der Beleihungswert liegt im Regelfall 10% unter dem ortsüblichen Verkehrswert. Da jedoch eine Bank nur eine Finanzierung je nach persönlicher Bonität des Kunden von 80 bis 90% des Beleihungswertes der Immobilie finanziert, ergeben sich daraus eine Differenz von 15 – 25% des ortsüblichen Marktpreises.

Bei einer  Finanzierung,  mit geringem Eigenmittelanteil werden standardmäßig mindestens 10% abzogen, sodass eine Bank nur eine Finanzierung von 80 bis 90% des festgestellten Belehnungswertes der Immobilie finanziert. So kommen die 300.000,- laut dem Kundenbetreuer zustande. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie nur 300.000,- Wert ist, sondern die Bank einen Beleihungswert von 300.000,- festgestellt hat.

Beim Kauf muss man unterscheiden, ob es sich um eine Anlegerwohnung handelt oder um den Ankauf zur Eigennutzung. Die kompakte Vorsorgewohnung hat idealerweise zwei getrennt begehbare Zimmer und eine abgeschlossene Küche, damit sowohl Studenten als auch Single oder Paare als Mieter zufrieden gestellt werden können.

Für den Eigenbedarf sollte der Wohnraum  – von dem man auf einen großen am besten nach Westen orientierten Balkon oder auf eine Terrasse gelangt – entsprechend großzügig gestaltet sein. Ob die Küche in den Wohnbereich integriert sein soll oder nicht, hängt vom Alter der Käufer ab. Junge Menschen bevorzugen offene Küchen, Ältere wollen den Kochbereich verschließen können.

Sanitärbereiche haben derzeit idealerweise große helle Fliesen und sollten auf jeden Fall mit Fenstern ausgestattet sein. Vor allem im städtischen Bereich wie Stockerau und Korneuburg sind Stellplätze von großer Bedeutung. TV und Internetverbindungen sind unabdingbar.

Mittlerweile entwickelt sich auch ein Bewusstsein für energetische Kennzahlen. Bei Gebrauchtwohnungen schauen Käufer auf den Heizwärmebedarf. Der Wert gibt Auskunft, ob das Haus bereits energetisch saniert wurde.