Ist das geerbte Objekt vermietet, haben Sie überhaupt das Recht, die Mieterin oder den Mieter zu kündigen? Unterliegt die Wohnung oder das Haus dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Verkaufe ich die Immobilie oder behalte ich sie? Ist das Haus in gutem Zustand?

Um nicht den Überblick zu verlieren und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen, ist es ratsam, sich genau zu informieren oder gleich einen Experten hinzuzuziehen.
Viele Erben wissen nicht, wie sie die Erbschaft, die mit dem Testament verkündet wird, einordnen sollen. Welchen Wert hat die jeweilige Immobilie oder ist eine Räumung und kleinere Reparaturen sinnvoll, um einen adäquaten Wert zu erhalten? Sind mehrere Erben erbberechtigt und soll daher das Vermögen aus steuerlichen Vorteilen von der Erbengemeinschaft verkauft werden. Von finanziellen bis zu rechtlichen Aspekten, gilt es Vieles zu beachten,

Zahlreiche Entscheidungsprozesse rund um das Thema ERBE hat IMMOBERATERIN Maria Mayer begleitet. Ein Haus wird vererbt. Das Haus ist veraltet, und die Erben haben unterschiedliche Vorstellungen, was mit dem Haus passieren soll. Nun gilt es, die rechtlichen und finanziellen Vorgaben zu besprechen und den verschiedenen Bedürfnissen aller Erben gerecht zu werden und zu bedenken, was mit der Vermietung oder dem Verkauf des Hauses verbunden ist. Dank ihrer langjährigen Erfahrung mit genau solchen Fragestellungen steht Ihnen Frau Maria Mayer gerne kompetent zur Seite und erarbeitet mit Ihnen gemeinsam eine individuelle Lösung, die genau auf Ihren Fall zugeschnitten ist.

Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn das auch im Grundbuch vermerkt wurde. Und nicht auf jedem Grundstück darf auch tatsächlich das Traumhaus so errichtet werden, wie es der Vorstellung des Immobiliensuchenden entspricht.  Zuerst sind der Flächenwidmung und die Bebauungsbestimmungen zu prüfen. Dort findet man, auf welche Art und Weise und in welcher Größe, auf dem potenziellen Grundstück ein Gebäude erbaut werden darf. Des Weiteren ist durch Einsicht das Grundbuch zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob der Bauplatz lastenfrei gekauft werden kann oder ob Auflagen wie zum Beispiel Leitungsrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte mit dem Grund verbunden sind. In der Katastermappe ist zu erkennen, ob die Grenzen bereits gesichert sind, oder vor Baubeginn noch ein Grenzverhandlungsverfahren durchgeführt werden muss. Sobald sich der Käufer und der Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt haben, wird ein Notar mit der Errichtung eines Kaufvertrages und mit der Treuhandschaft beauftragt. Treuhandschaft bedeutet das der Kaufpreis nicht direkt an den Käufer sondern über ein Treuhandkonto bezahlt wird. Der Notar sorgt dafür das alle Lasten, wie zum Beispiel Pfandrechte von Darlehen des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden und das alle vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden, sodann wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen will, sollte bedenken, dass es mit dem Kaufpreis allein nicht getan ist. Die Nebenkosten können zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Ausgaben sind von Beginn an einzukalkulieren.

Diese umfasst die Grunderwerbssteuer: von 3,5 Prozent des Kaufpreises.  Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Wer ein allfälliges Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lassen möchte, muss außerdem noch eine Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrages bezahlen.

Die Vertragserrichtung und Beglaubigung der Unterschrift erfolgt durch den Notar. Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Zeitsaufwand ab. Der Vertragserrichter gibt beim Erstgespräch Auskunft über die zu erwartenden Kosten.

Die Bemessung der Maklerprovision für die Vermittlung eines Kaufs liegt bei Wohnungen, Häusern bzw. Grundstücken in der Regel bei 3 Prozent des Kaufpreises plus 20% Ust.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.

 Der Wert der Immobilie richtet sich nach der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Raumaufteilung und der  Ausstattung des Hauses oder der Wohnung. Weiteres bestimmt die Nähe der Infrastruktur, die öffentliche Verkehrsanbindung  und das momentane Angebot und die Nachfrage den Preis. Wie stark Preise differieren zeigen die Grundstückpreise für Einfamilienhäuser in  den beiden Städte Korneuburg und Stockerau, diese sind über eine Luftlinie von 10 Kilometer voneinander entfernt. Doch durch die Wien-Nähe und das geringe Angebot sind die Grundstückspreise in Korneuburg über 100,- pro m² teurer, als in der benachbarten Stadt Stockerau.

Eine seriöse Immobilienbewertung erfolgt über eine ausführliche Bestandsaufnahme Vorort, die Einholung aller relevanten Unterlagen wie Grundbuch, Bauakt, Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen Auf dieser Grundlage wird der Marktwert der Immobilie berechnet.  „Gute Marktkenntnisse sind die Voraussetzung für eine realistische Bewertung des derzeit aktuellen Kaufpreises ihrer Liegenschaft.“

Die Liegenschaftsbewertung ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und umfasst folgende Verfahren:

Das SACHWERTVERFAHREN, dazu werden der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes und der Außenanlagen ermittelt. Diese Wertermittlungsverfahren wird bei bebauten Grundstücken angewendet.

Im VERGLEICHSWERTVERFAHREN werden die tatsächlich erzielten Kaufpreise bei bereits verkauften vergleichbaren Liegenschaften herangezogen. Abweichende  Eigenschaften werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Mit Hilfe des ERTRAGSWERTVERFAHREN werden an Hand des erzielten oder zu erwartenden Reinertrages, einer angemessenen Verzinsung und  der zu erwartenden Nutzungsdauer des Gebäudes bei vermieteten und gewerblichen Immobilien, der Verkaufspreis ermittelt.

Liebe Leser wir können Ihnen bestätigen: Eine qualifizierte Preisermittlung spart  viel Zeit und Nerven beim Immobilienkauf und Verkauf!

EUweit wurden seit Juni 2014 neue Bestimmungen für Geschäfte, im Internet, am Telefon und Haustürgeschäften festgelegt. Diese betreffen alle Verträge, die nicht in den Geschäftsräumlichkeiten des Immobilienmaklerunternehmens abgeschlossen werden.

Der Immobilienmakler hat die Aufklärungsplicht gegenüber dem Konsumenten, dass bei dieser Art von Geschäftsanbahnung bereits ein konkludenter Maklervertrag entsteht. Dieser Vertrag entstand auch schon vor der Gesetzesänderung, jedoch wurden nun die Unternehmer dazu verpflichtet auf diesen Umstand hinzuweisen.  Sobald diese Aufklärungsplicht nach dem Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG) erfolgt ist, beginnt ein Rücktrittrecht von 14 Tagen für den Konsumenten zu laufen.

Trotz dieses konkludenten Maklervertrages hat der Kunde jedoch keine Kosten für die Dienstleistungen wie Übermittlung von Informationen und Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlungsgespräche zu tragen. Entscheidet sich der Immobilieninteressent, das angebotene Objekt zu kaufen oder anzumieten, wird eine schriftliche Willenserklärung des Interessenten durch ein Kauf- oder Mietanbot abgegeben. Sobald dieses vom Eigentümer angenommen wird, entsteht die Provisionspflicht gegenüber dem Immobilienmakler.

Da in dem Zeitraum des offenen 14tägigen Rücktrittsrechtes der Makler mit seinen Dienstleistungen, wie Weitergabe von Adressen der angebotenen Objekte oder Besichtigungen der Wohnungen und Häuser, nicht beginnen kann, hat der Interessent die Möglichkeit das Maklerunternehmen zum vorzeitigen Tätigwerden aufzufordern. Sodann erlischt dieses 14tägige Rücktrittrecht und der Immobilienmakler kann sofort seine Tätigkeit aufnehmen.

Bevor man die gewünschte Wohnung besichtigen kann und die genaue Adresse vom Immobilienmaklerbüro bekommt, muss man in der Regel ein Informationsschreiben unterschreiben oder auf elektronischem Wege im Internet die Aufforderung des vorzeitigen Tätigwerdens, vor dem Download der Objektdaten bestätigen. Durch dieses Vorgehen erlischt dieses 14tägige Rücktrittsrecht. Diese Formulare kann man unbesorgt unterschreiben oder online bestätigen, da die Provision erst bei Abgabe und Annahme eines Kauf- oder Mietanbotes zustande kommt.

Verkäufer, Vermieter und Immobilienmakler sind verpflichtet, bereits in Verkaufs- oder Vermietungsinseraten die Energiekennzahl (Heizwärmebedarf) und den Gesamt-Energie-Effizienz-Faktor (fGEE) des jeweiligen Objektes anzugeben.

Die im Gesetz geregelten Verpflichtungen gelten für alle Verkäufer und Vermieter, unabhängig davon, ob sie als Unternehmer oder Privatpersonen verkaufen bzw. vermieten.

Der Energieausweis nach dem EAVG 2012 wird sowohl bei allen neuen Gebäuden, beim behördlichen Bauverfahren, bei umfassender Sanierung, als auch bei Zu- und Umbauten benötigt. Weiters ist ein Energieausweis ebenfalls bei Verkauf, Verpachtung oder Vermietung von Häusern, Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen.
Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt maximal zehn Jahre.

Bereits erstellte alte Energieausweise ohne Gesamtenergieeffizienzfaktor behalten ihre Gültigkeit (bis zu 10 Jahre).

Meine Kunden stellen mir oft diese Frage: Ich habe eine Immobilie im Bezirk Korneuburg – Stockerau. Wie hoch ist der richtige Kaufpreis für meine Wohnung oder für mein Haus?

Ein Blick ins Internet und Gespräche im Bekanntenkreis verunsichern oft noch mehr. Nachvollziehbar. Der Immobilienkauf und Verkauf ist für jedermann nicht alltäglich und kommt laut Statistik alle zehn Jahre vor.

Warum gibt’s Immobilien zum Schnäppchenpreis?

Ganz einfach: die meisten Immobilienverkäufer, die Ihr Haus/ Ihre Wohnung privat verkaufen wollen, sind verunsichert. Daher bieten sie Ihr Objekt sehr billig oder sehr teuer an.

Für die richtige Preisgestaltung einer Immobilie reicht es nicht aus, den Preis der vor wenigen Jahren gekauften Wohnung als Richtwert heranzuziehen. Der Immobilienmarkt in Korneuburg und Stockerau hat sich in den letzten Jahren massiv bewegt und verändert.

Inverser Immobilienverkauf und ungewolltes Preisdumping 

Es gibt Eigentümer, die Ihre Immobilie zu hoch anpreisen. Manche (Wunsch)Preisvorstellungen des Immobilieneigentümers führen dazu, dass Immobilien sehr lange überteuert angeboten werden.

Jene Immobilien, die zu lange über den tatsächlichen Verkehrswert angeboten werden, verkaufen sich logischerweise kaum bis gar nicht. Irgendwann wird man verzweifelt, besonders weil die Anfragen ausbleiben und die wenigen Interessenten skeptisch werden. Somit geht auch eine gute Ausgansbasis für Verhandlungen verloren und letztendlich werden die besagten Objekte unter ihrem Marktwert, also zum Dumpingpreis, verkauft.

Dieser inverse Effekt wird also rasch erzielt, eine Tatsache, die ich in der Praxis oft erlebe.

Wenn Sie also Ihre Immobilie „richtig“ verkaufen wollen, dann profitieren Sie von unserer Expertise.