Durch den teilweisen Entfall der Kaufnebenkosten, wird die Schaffung von Eigentum erleichtert, was einen direkten Anreiz für den Immobilienmarkt und für potenzielle Eigentümer darstellt.

ImmobilienmaklerInnen investieren viel Zeit und Geld in den Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Ihre Marktkenntnisse und das rechtliche und steuerliche Wissen ist von hoher Bedeutung für den Verkäufer, sodass sie „den Wert der zu verkaufenden Immobilie gut einschätzen“ und einen „Hausverkauf ohne Risiko“ begleiten können.

Die ImmobilienmaklerInnen vermieten und verkaufen sowohl Wohnungen als auch Häuser und Grundstücke. Gemeinsam mit Kunden besichtigten sie die Immobilie, beraten potenzielle Kauf und Mietinteressenten und betreuen diese bis hin zum Vertragsabschluss. Sie bringen den Interessenten viele Vorteile, weil sie eine umfassende Beratung bieten und für ihre Tätigkeiten und Informationen haften. Ein erfahrener Makler steht nicht nur mit seinen Kunden in engem Kontakt, sondern auch mit Notaren, Finanzierungsberater, Bauträger und Handwerkern aus dem Baunebengewerbe.

In diesem Video erfahren Sie alles über das Service eines Immobilienmaklers.

• Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder Geschäftseinheit: Die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer darf diese Einheit selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
• Miteigentum am gesamten Gebäude und Grundstück: Man besitzt einen ideellen Anteil am gesamten Haus (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Garten), gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern.
• Nutzungsrecht: Die Wohnungseigentümerin hat das alleinige Nutzungsrecht an ihrer Einheit, dieses Nutzungsrecht wird den jeweiligen Anteilen im Nutzwertgutachten zugeordnet.
• Es gibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die über gemeinschaftliche Belange wie Sanierungen, Bestellung der Hausverwaltung entscheidet.
• Die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung werden anteilig getragen.
• Erst durch die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch wird man rechtlich anerkannter Wohnungseigentümer.

Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn das auch im Grundbuch vermerkt wurde. Und nicht auf jedem Grundstück darf auch tatsächlich das Traumhaus so errichtet werden, wie es der Vorstellung des Immobiliensuchenden entspricht.  Zuerst sind der Flächenwidmung und die Bebauungsbestimmungen zu prüfen. Dort findet man, auf welche Art und Weise und in welcher Größe, auf dem potenziellen Grundstück ein Gebäude erbaut werden darf. Des Weiteren ist durch Einsicht das Grundbuch zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob der Bauplatz lastenfrei gekauft werden kann oder ob Auflagen wie zum Beispiel Leitungsrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte mit dem Grund verbunden sind. In der Katastermappe ist zu erkennen, ob die Grenzen bereits gesichert sind, oder vor Baubeginn noch ein Grenzverhandlungsverfahren durchgeführt werden muss. Sobald sich der Käufer und der Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt haben, wird ein Notar mit der Errichtung eines Kaufvertrages und mit der Treuhandschaft beauftragt. Treuhandschaft bedeutet das der Kaufpreis nicht direkt an den Käufer sondern über ein Treuhandkonto bezahlt wird. Der Notar sorgt dafür das alle Lasten, wie zum Beispiel Pfandrechte von Darlehen des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden und das alle vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden, sodann wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen will, sollte bedenken, dass es mit dem Kaufpreis allein nicht getan ist. Die Nebenkosten können zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Ausgaben sind von Beginn an einzukalkulieren.

Diese umfasst die Grunderwerbssteuer: von 3,5 Prozent des Kaufpreises.  Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Wer ein allfälliges Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lassen möchte, muss außerdem noch eine Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrages bezahlen.

Die Vertragserrichtung und Beglaubigung der Unterschrift erfolgt durch den Notar. Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Zeitsaufwand ab. Der Vertragserrichter gibt beim Erstgespräch Auskunft über die zu erwartenden Kosten.

Die Bemessung der Maklerprovision für die Vermittlung eines Kaufs liegt bei Wohnungen, Häusern bzw. Grundstücken in der Regel bei 3 Prozent des Kaufpreises plus 20% Ust.

IMMOBERATERIN Maria Mayer beantwortet Fragen rund um das heimische Sicherheitssystem.

Wie kann ich sicher sein, dass der Verkäufer wirklich auch der Eigentümer des Hauses oder Grundstücks ist? Oder dass nicht eine Hypothek darauf lastet?

Am Grundbuch in Österreich ist jedes Grundstück in einem Kataster vermerkt. Es beinhaltet die Liste sämtlicher Eigentümer, Kaufverträge, Belastungen und weiterer relevanter Urkunden. Wer in Österreich Grund und Boden erwirbt, also kauft oder auch geschenkt bekommt, muss diesen Erwerb im Grundbuch dokumentieren lassen. In diesem wird eingetragen, wer die/der „bücherliche“ EigentümerIn des Objekts ist und welche Belastungen vorhanden sind.

Was bedeutet eine Grundbuchsperre?

Der Wechsel des Eigentümers wird für die Dauer des Übertragungs- und Zahlungsprozesses mit einer Grundbuchsperre abgesichert. Bei Abwicklung eines Kaufvertrages lässt der Vertragserrichter am Bezirksgericht eine Rangordnung, auch Grundbuchsperre genannt, vermerken. Dies verhindert, dass das Objekt ein weiters Mal in der Zeit der Vertragsabwicklung verkauft werden kann. Das sogenannte Grundbuch wurde bereits 1874 in der jetzigen Form eingeführt und von vielen Ländern kopiert.

Was hat es mit der Treuhandschaft auf sich?

Die Treuhandschaft, laut Wikipedia Eintrag „ist die Ausübung oder Verwaltung fremder Rechte durch eine dazu bevollmächtigte Person“, regelt also die sichere Bezahlung für eine Immobilie. Diese erfolgt nicht, wie etwa bei einem Auto, direkt zwischen Käufer und Eigentümer, sondern über ein zwischengeschaltetes Treuhandkonto der Notariatsbank oder der Rechtsanwaltskammer. Sie dient zur Absicherung der verschiedenen Interessen und schützt die Beteiligten vor unliebsamen Überraschungen. Bei einem Darlehen wird sichergestellt, dass das Geld auf diesem Konto ausschließlich für den Immobilienkauf verwendet wird. Wenn der Kaufpreis eingelangt ist, trägt der Treuhänder den neuen Besitzer im Grundbuch ein, erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt. Im Zuge dessen wird die Grundbuchsperre wieder aufgehoben Dieses Vorgehen sorgt für alle Seiten – Käufer, Verkäufer und der fremdfinanzierenden Bank für Rechtssicherheit.

Hauskauf in Österreich ist also eine sichere Sache?

Erwerben Sie in Österreich ein Haus, können sie sich auf das ausgereifte Sicherheitssystem verlassen: Grundbuch, Treuhandkonto und Haftpflichtversicherung des Vertragserrichters ebenso wie Einlagensicherung des Treuhandkontos bieten eine mehrfache Sicherung – für alle Beteiligten.

Haben Sie weitere Fragen, berät Sie Immoberaterin Maria Mayer gerne und begleitet Sie routiniert und kompetent durch den Kaufprozess.

Wie kommen solche Bewertungen zustande?

Die Banken sind seit 2016, durch eine weitere Verschärfung der Darlehensvergabe  (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes))  und durch die regelmäßige Kontrolle der Finanzmarktaufsicht, gezwungen,  soviel Sicherheiten vom Kunden wie nur möglich darzulegen. „ In den letzten Monaten erlebe ich immer wieder, das es zur „Normalität“ bei Finanzierung von Wohnimmobilien geworden, dass die Bewertung des Beleihungswertes von den marktüblichen Verkehrswerten deutlich differiert“, so Maria Mayer.

Ein Haus oder eine Wohnung wird von den Banken mit einem Beleihungswert, dabei handelt es sich um eine „vorsichtige“ Bewertung der Liegenschaft, bewertet. Der Beleihungswert liegt im Regelfall 10% unter dem ortsüblichen Verkehrswert. Da jedoch eine Bank nur eine Finanzierung je nach persönlicher Bonität des Kunden von 80 bis 90% des Beleihungswertes der Immobilie finanziert, ergeben sich daraus eine Differenz von 15 – 25% des ortsüblichen Marktpreises.

Bei einer  Finanzierung,  mit geringem Eigenmittelanteil werden standardmäßig mindestens 10% abzogen, sodass eine Bank nur eine Finanzierung von 80 bis 90% des festgestellten Belehnungswertes der Immobilie finanziert. So kommen die 300.000,- laut dem Kundenbetreuer zustande. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie nur 300.000,- Wert ist, sondern die Bank einen Beleihungswert von 300.000,- festgestellt hat.

EUweit wurden seit Juni 2014 neue Bestimmungen für Geschäfte, im Internet, am Telefon und Haustürgeschäften festgelegt. Diese betreffen alle Verträge, die nicht in den Geschäftsräumlichkeiten des Immobilienmaklerunternehmens abgeschlossen werden.

Der Immobilienmakler hat die Aufklärungsplicht gegenüber dem Konsumenten, dass bei dieser Art von Geschäftsanbahnung bereits ein konkludenter Maklervertrag entsteht. Dieser Vertrag entstand auch schon vor der Gesetzesänderung, jedoch wurden nun die Unternehmer dazu verpflichtet auf diesen Umstand hinzuweisen.  Sobald diese Aufklärungsplicht nach dem Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG) erfolgt ist, beginnt ein Rücktrittrecht von 14 Tagen für den Konsumenten zu laufen.

Trotz dieses konkludenten Maklervertrages hat der Kunde jedoch keine Kosten für die Dienstleistungen wie Übermittlung von Informationen und Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlungsgespräche zu tragen. Entscheidet sich der Immobilieninteressent, das angebotene Objekt zu kaufen oder anzumieten, wird eine schriftliche Willenserklärung des Interessenten durch ein Kauf- oder Mietanbot abgegeben. Sobald dieses vom Eigentümer angenommen wird, entsteht die Provisionspflicht gegenüber dem Immobilienmakler.

Da in dem Zeitraum des offenen 14tägigen Rücktrittsrechtes der Makler mit seinen Dienstleistungen, wie Weitergabe von Adressen der angebotenen Objekte oder Besichtigungen der Wohnungen und Häuser, nicht beginnen kann, hat der Interessent die Möglichkeit das Maklerunternehmen zum vorzeitigen Tätigwerden aufzufordern. Sodann erlischt dieses 14tägige Rücktrittrecht und der Immobilienmakler kann sofort seine Tätigkeit aufnehmen.

Bevor man die gewünschte Wohnung besichtigen kann und die genaue Adresse vom Immobilienmaklerbüro bekommt, muss man in der Regel ein Informationsschreiben unterschreiben oder auf elektronischem Wege im Internet die Aufforderung des vorzeitigen Tätigwerdens, vor dem Download der Objektdaten bestätigen. Durch dieses Vorgehen erlischt dieses 14tägige Rücktrittsrecht. Diese Formulare kann man unbesorgt unterschreiben oder online bestätigen, da die Provision erst bei Abgabe und Annahme eines Kauf- oder Mietanbotes zustande kommt.

Nicht dazu zählen Genossenschafts- und geförderte Wohnungen. Wesentlich für die Bewertung eines Zinshauses sind der Mietertrag als auch der Zustand der Bausubstanz, die Ausstattungskategorien, bestehende Mietverträge und rechtliche Grundlagen.
„Wo greift das Mietrecht ein?“
Häuser, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, gelten als „Neubau“. Das Mietrechtsgesetz findet in diesen frei finanzierten und nicht geförderten Mietobjekten nur beschränkt Anwendung. So gilt hier der Mietzins, der zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Bei Häusern die älteren Datums baubewilligt wurden, wird zur Mietzinsbildung der Richtwert herangezogen. Ausnahmen kann es bei Wohnungen in denkmalgeschützte Gebäuden geben. Jedoch ist jedes Gebäude einzeln zu prüfen, da einige Sonderreglungen greifen können.
Wie wird der Wert eines Zinshauses ermittelt?
Wesentlich sind die Höhe der Mieteinnahmen bzw bei Leerstehungen die zu erwartenden Mieteinahmen. Es wird das Ertragswertverfahren zu Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen. Die Berechnung erfolgt mittels nachhaltigen Liegenschaftsertrags. Weiters wird bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen auch der Reparaturrückstau berücksichtigt.