Durch den teilweisen Entfall der Kaufnebenkosten, wird die Schaffung von Eigentum erleichtert, was einen direkten Anreiz für den Immobilienmarkt und für potenzielle Eigentümer darstellt.

ImmobilienmaklerInnen investieren viel Zeit und Geld in den Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Ihre Marktkenntnisse und das rechtliche und steuerliche Wissen ist von hoher Bedeutung für den Verkäufer, sodass sie „den Wert der zu verkaufenden Immobilie gut einschätzen“ und einen „Hausverkauf ohne Risiko“ begleiten können.

Die ImmobilienmaklerInnen vermieten und verkaufen sowohl Wohnungen als auch Häuser und Grundstücke. Gemeinsam mit Kunden besichtigten sie die Immobilie, beraten potenzielle Kauf und Mietinteressenten und betreuen diese bis hin zum Vertragsabschluss. Sie bringen den Interessenten viele Vorteile, weil sie eine umfassende Beratung bieten und für ihre Tätigkeiten und Informationen haften. Ein erfahrener Makler steht nicht nur mit seinen Kunden in engem Kontakt, sondern auch mit Notaren, Finanzierungsberater, Bauträger und Handwerkern aus dem Baunebengewerbe.

In diesem Video erfahren Sie alles über das Service eines Immobilienmaklers.

Ist das geerbte Objekt vermietet, haben Sie überhaupt das Recht, die Mieterin oder den Mieter zu kündigen? Unterliegt die Wohnung oder das Haus dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Verkaufe ich die Immobilie oder behalte ich sie? Ist das Haus in gutem Zustand?

Um nicht den Überblick zu verlieren und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen, ist es ratsam, sich genau zu informieren oder gleich einen Experten hinzuzuziehen.
Viele Erben wissen nicht, wie sie die Erbschaft, die mit dem Testament verkündet wird, einordnen sollen. Welchen Wert hat die jeweilige Immobilie oder ist eine Räumung und kleinere Reparaturen sinnvoll, um einen adäquaten Wert zu erhalten? Sind mehrere Erben erbberechtigt und soll daher das Vermögen aus steuerlichen Vorteilen von der Erbengemeinschaft verkauft werden. Von finanziellen bis zu rechtlichen Aspekten, gilt es Vieles zu beachten,

Zahlreiche Entscheidungsprozesse rund um das Thema ERBE hat IMMOBERATERIN Maria Mayer begleitet. Ein Haus wird vererbt. Das Haus ist veraltet, und die Erben haben unterschiedliche Vorstellungen, was mit dem Haus passieren soll. Nun gilt es, die rechtlichen und finanziellen Vorgaben zu besprechen und den verschiedenen Bedürfnissen aller Erben gerecht zu werden und zu bedenken, was mit der Vermietung oder dem Verkauf des Hauses verbunden ist. Dank ihrer langjährigen Erfahrung mit genau solchen Fragestellungen steht Ihnen Frau Maria Mayer gerne kompetent zur Seite und erarbeitet mit Ihnen gemeinsam eine individuelle Lösung, die genau auf Ihren Fall zugeschnitten ist.

Benützungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige – Hausbau vor und nach 1996

Bei sämtlichen Häusern, die vor 1996 errichtet wurden, war es üblich, dass vor Baubeginn eine Bauverhandlung des Grundstückes mit Anrainern und Baumeistern erfolgte, um sicherzustellen, dass alle Details bedacht wurden. Nach der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes erfolgte ein Endbeschau durch die Gemeinde, erst dann wurde ein Benützungsbewilligungsbescheid ausgestellt.

Bei allen Immobilien, die nach 1996 baubewilligt wurden, ist eine Fertigstellungsanzeige durch den Eigentümer notwendig. Die Endbeschau wird seither nicht mehr von der Gemeinde durchgeführt, sondern der Bauführer ist mit der Abnahme betraut. Mit dieser Novelle ging auch die Haftung von der Gemeinde an den Bauführer über. Der Bauführer, ein befugter Baumeister oder ein Architekt, diese muss schriftlich bestätigen, dass das Haus gemäß den bewilligten Einreichplänen errichtet und das Gebäude nach den aktuellen Regeln der Technik umgesetzt wurde. Außerdem müssen die aktuellen Befunde von Elektriker, Heizungstechniker und Rauchfangkehrer vorgelegt werden, um zu belegen, dass das Bauwerk den sicherheitstechnischen Vorgaben entspricht.In den vergangenen Jahren ist zu den üblichen Vorgaben der Energieausweis dazugekommen. Das bedeutet, dass die bewilligte Immobilie wärmetechnisch an die neuesten Standards angepasst sein muss.

Versteckte Falle beim Hauskauf – fehlende Fertigstellung oder Benützungsbewilligung

Bei älteren Gebäuden, die in den 60er, 70er oder 80er Jahren errichtet wurden, kann es vorkommen, dass zum Beispiel keine Endbeschau durchgeführt wurde und damit keine aufrechte Benützungsbewilligung vorliegt. Oder diese gilt nur für einen Teil des Hauses, da für einen weiteren Zubau nicht neu eingereicht wurde. Seit 1996 sind ja die Eigentümer für die Fertigstellungsmeldung verantwortlich. Nicht selten sind diese den Aufforderungsschreiben der Gemeinden auch mangels Rechtskenntnis und Unwissenheit nicht nachgekommen.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.

IMMOBERATERIN Maria Mayer beantwortet Fragen rund um das heimische Sicherheitssystem.

Wie kann ich sicher sein, dass der Verkäufer wirklich auch der Eigentümer des Hauses oder Grundstücks ist? Oder dass nicht eine Hypothek darauf lastet?

Am Grundbuch in Österreich ist jedes Grundstück in einem Kataster vermerkt. Es beinhaltet die Liste sämtlicher Eigentümer, Kaufverträge, Belastungen und weiterer relevanter Urkunden. Wer in Österreich Grund und Boden erwirbt, also kauft oder auch geschenkt bekommt, muss diesen Erwerb im Grundbuch dokumentieren lassen. In diesem wird eingetragen, wer die/der „bücherliche“ EigentümerIn des Objekts ist und welche Belastungen vorhanden sind.

Was bedeutet eine Grundbuchsperre?

Der Wechsel des Eigentümers wird für die Dauer des Übertragungs- und Zahlungsprozesses mit einer Grundbuchsperre abgesichert. Bei Abwicklung eines Kaufvertrages lässt der Vertragserrichter am Bezirksgericht eine Rangordnung, auch Grundbuchsperre genannt, vermerken. Dies verhindert, dass das Objekt ein weiters Mal in der Zeit der Vertragsabwicklung verkauft werden kann. Das sogenannte Grundbuch wurde bereits 1874 in der jetzigen Form eingeführt und von vielen Ländern kopiert.

Was hat es mit der Treuhandschaft auf sich?

Die Treuhandschaft, laut Wikipedia Eintrag „ist die Ausübung oder Verwaltung fremder Rechte durch eine dazu bevollmächtigte Person“, regelt also die sichere Bezahlung für eine Immobilie. Diese erfolgt nicht, wie etwa bei einem Auto, direkt zwischen Käufer und Eigentümer, sondern über ein zwischengeschaltetes Treuhandkonto der Notariatsbank oder der Rechtsanwaltskammer. Sie dient zur Absicherung der verschiedenen Interessen und schützt die Beteiligten vor unliebsamen Überraschungen. Bei einem Darlehen wird sichergestellt, dass das Geld auf diesem Konto ausschließlich für den Immobilienkauf verwendet wird. Wenn der Kaufpreis eingelangt ist, trägt der Treuhänder den neuen Besitzer im Grundbuch ein, erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt. Im Zuge dessen wird die Grundbuchsperre wieder aufgehoben Dieses Vorgehen sorgt für alle Seiten – Käufer, Verkäufer und der fremdfinanzierenden Bank für Rechtssicherheit.

Hauskauf in Österreich ist also eine sichere Sache?

Erwerben Sie in Österreich ein Haus, können sie sich auf das ausgereifte Sicherheitssystem verlassen: Grundbuch, Treuhandkonto und Haftpflichtversicherung des Vertragserrichters ebenso wie Einlagensicherung des Treuhandkontos bieten eine mehrfache Sicherung – für alle Beteiligten.

Haben Sie weitere Fragen, berät Sie Immoberaterin Maria Mayer gerne und begleitet Sie routiniert und kompetent durch den Kaufprozess.

In der derzeitigen Situation ist vor allem Ausdauer und Beharrlichkeit bei der Grundstücksuche gefragt, gestaltet sich die Suche langwieriger als geplant, so sind ein Viertel der Kaufinteressenten bereit einen Kompromiss bezüglich des Immobilienpreises einzugehen, sofern die Wunsch-Immobilie  sonst alle Vorstellungen erfüllt.

Preis, Lage und Verkehrsanbindung, was ist tonangebend?

„Neben den preislichen Rahmenbedingungen gelten die Lage, die gute öffentliche Verkehrsanbindung sowie eine ruhige Wohngegend als weitere vorrangiges Entscheidungsfaktoren“, erzählt Immoberaterin Maria Mayer. „Eine gute Lage mit ausreichender Infrastruktur bleibt eine gute Lage, eine Schlechte eben eine Schlechte.  Allerdings werden die bis vor Kurzem noch weniger attraktive Grätzeln plötzlich zu gefragten Alternativen“

Welche Überlegungen sollte der Immobilieninteressent beim Grundstückskauf im Hinterkopf haben?

Nicht auf allen Grundstücken darf gebaut werden, beziehungsweise mit welcher Einschränkung darf auf dem konkreten Grundstück gebaut werden? Ob ein Hausbau auf dem Wunsch-Grundstück möglich ist, erfährt man bei der Einsichtnahme des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes. Hierbei ist auch ersichtlich, ob in der unmittelbaren Umgebung weitere Häuser oder Straßen gebaut werden und es daher mit zukünftigen Lärmquellen zu rechnen ist.

Die Höhe des Grundwasserspiegels spielt eine wichtige Rolle: Ist der Stand zu hoch, kann es zu erhöhten Baukosten kommen. Ist das Grundstück uneben, ist gegebenenfalls eine Aufschüttung nötig. All diese Maßnahmen erhöhen die Zusatzkosten. Der Grundstück-Preis hängt unter anderem davon ab, ob sich der Baugrund in ebener oder schräger Lage befindet. Hanglagen sind zwar reizvoll, bringen aber zusätzliche Kosten falls Rampen, Stützmauern und Stiegenanlagen. Ein unverbaubarer Fernblick in sehr guter Lage ist weiterhin sehr begehrt.

Wovon handelt es ich bei den Aufschließungskosten und Anschlusskosten?

Aufschließungskosten sind Abgaben an die Gemeinde, die zweckgebunden zur Straßenerrichtung und Straßenbeleuchtung sind. Im Zuge der Bauplatzerklärung werden diese vorgeschrieben. Erst wenn diese Kosten an die Gemeinde errichtet wurden, kann diese eine Baubewilligung für ein Gebäude erteilen.

Fälschlicherweise werden unter Aufschließungskosten manchmal auch die Anschlussgebühren für Strom, Gas, Wasser und Kanal an die Netzbetreiber sowie die zugehörigen Baukosten für die Herstellung der Leitungen ab der Grundstücksgrenze bis zum Einfamilienhaus verstanden.

Wann ist eine Grundstückteilung oder Zusammenlegung sinnvoll? Was ist zu beachten?

Die durchschnittliche gewünschte Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus liegt zwischen 500 – 800 m² Grundfläche. Ein weitaus größeres Grundstück ist erheblich schwieriger und mit Abschlägen zu verkaufen. „Meine Erfahrung hat gezeigt, dass durch eine Teilung zu mehreren Grundstücken oder durch Zusammenlegung von mehreren nebeneinanderliegenden kleineren oder unförmigen Parzellen eine bessere bauliche Nutzung erzielt wird“, so Immobilienmanagerin Maria Mayer, „dass die daraus entstehenden Kosten für die Vermessung und Grundbuchseintragung durch die Werterhöhung des Grundstückes  kompensiert werden“.

 Der Wert der Immobilie richtet sich nach der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Raumaufteilung und der  Ausstattung des Hauses oder der Wohnung. Weiteres bestimmt die Nähe der Infrastruktur, die öffentliche Verkehrsanbindung  und das momentane Angebot und die Nachfrage den Preis. Wie stark Preise differieren zeigen die Grundstückpreise für Einfamilienhäuser in  den beiden Städte Korneuburg und Stockerau, diese sind über eine Luftlinie von 10 Kilometer voneinander entfernt. Doch durch die Wien-Nähe und das geringe Angebot sind die Grundstückspreise in Korneuburg über 100,- pro m² teurer, als in der benachbarten Stadt Stockerau.

Eine seriöse Immobilienbewertung erfolgt über eine ausführliche Bestandsaufnahme Vorort, die Einholung aller relevanten Unterlagen wie Grundbuch, Bauakt, Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen Auf dieser Grundlage wird der Marktwert der Immobilie berechnet.  „Gute Marktkenntnisse sind die Voraussetzung für eine realistische Bewertung des derzeit aktuellen Kaufpreises ihrer Liegenschaft.“

Die Liegenschaftsbewertung ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt und umfasst folgende Verfahren:

Das SACHWERTVERFAHREN, dazu werden der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes und der Außenanlagen ermittelt. Diese Wertermittlungsverfahren wird bei bebauten Grundstücken angewendet.

Im VERGLEICHSWERTVERFAHREN werden die tatsächlich erzielten Kaufpreise bei bereits verkauften vergleichbaren Liegenschaften herangezogen. Abweichende  Eigenschaften werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Mit Hilfe des ERTRAGSWERTVERFAHREN werden an Hand des erzielten oder zu erwartenden Reinertrages, einer angemessenen Verzinsung und  der zu erwartenden Nutzungsdauer des Gebäudes bei vermieteten und gewerblichen Immobilien, der Verkaufspreis ermittelt.

Liebe Leser wir können Ihnen bestätigen: Eine qualifizierte Preisermittlung spart  viel Zeit und Nerven beim Immobilienkauf und Verkauf!