Durch den teilweisen Entfall der Kaufnebenkosten, wird die Schaffung von Eigentum erleichtert, was einen direkten Anreiz für den Immobilienmarkt und für potenzielle Eigentümer darstellt.

ImmobilienmaklerInnen investieren viel Zeit und Geld in den Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Ihre Marktkenntnisse und das rechtliche und steuerliche Wissen ist von hoher Bedeutung für den Verkäufer, sodass sie „den Wert der zu verkaufenden Immobilie gut einschätzen“ und einen „Hausverkauf ohne Risiko“ begleiten können.

Die ImmobilienmaklerInnen vermieten und verkaufen sowohl Wohnungen als auch Häuser und Grundstücke. Gemeinsam mit Kunden besichtigten sie die Immobilie, beraten potenzielle Kauf und Mietinteressenten und betreuen diese bis hin zum Vertragsabschluss. Sie bringen den Interessenten viele Vorteile, weil sie eine umfassende Beratung bieten und für ihre Tätigkeiten und Informationen haften. Ein erfahrener Makler steht nicht nur mit seinen Kunden in engem Kontakt, sondern auch mit Notaren, Finanzierungsberater, Bauträger und Handwerkern aus dem Baunebengewerbe.

In diesem Video erfahren Sie alles über das Service eines Immobilienmaklers.

Ist das geerbte Objekt vermietet, haben Sie überhaupt das Recht, die Mieterin oder den Mieter zu kündigen? Unterliegt die Wohnung oder das Haus dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Verkaufe ich die Immobilie oder behalte ich sie? Ist das Haus in gutem Zustand?

Um nicht den Überblick zu verlieren und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen, ist es ratsam, sich genau zu informieren oder gleich einen Experten hinzuzuziehen.
Viele Erben wissen nicht, wie sie die Erbschaft, die mit dem Testament verkündet wird, einordnen sollen. Welchen Wert hat die jeweilige Immobilie oder ist eine Räumung und kleinere Reparaturen sinnvoll, um einen adäquaten Wert zu erhalten? Sind mehrere Erben erbberechtigt und soll daher das Vermögen aus steuerlichen Vorteilen von der Erbengemeinschaft verkauft werden. Von finanziellen bis zu rechtlichen Aspekten, gilt es Vieles zu beachten,

Zahlreiche Entscheidungsprozesse rund um das Thema ERBE hat IMMOBERATERIN Maria Mayer begleitet. Ein Haus wird vererbt. Das Haus ist veraltet, und die Erben haben unterschiedliche Vorstellungen, was mit dem Haus passieren soll. Nun gilt es, die rechtlichen und finanziellen Vorgaben zu besprechen und den verschiedenen Bedürfnissen aller Erben gerecht zu werden und zu bedenken, was mit der Vermietung oder dem Verkauf des Hauses verbunden ist. Dank ihrer langjährigen Erfahrung mit genau solchen Fragestellungen steht Ihnen Frau Maria Mayer gerne kompetent zur Seite und erarbeitet mit Ihnen gemeinsam eine individuelle Lösung, die genau auf Ihren Fall zugeschnitten ist.

Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn das auch im Grundbuch vermerkt wurde. Und nicht auf jedem Grundstück darf auch tatsächlich das Traumhaus so errichtet werden, wie es der Vorstellung des Immobiliensuchenden entspricht.  Zuerst sind der Flächenwidmung und die Bebauungsbestimmungen zu prüfen. Dort findet man, auf welche Art und Weise und in welcher Größe, auf dem potenziellen Grundstück ein Gebäude erbaut werden darf. Des Weiteren ist durch Einsicht das Grundbuch zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob der Bauplatz lastenfrei gekauft werden kann oder ob Auflagen wie zum Beispiel Leitungsrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte mit dem Grund verbunden sind. In der Katastermappe ist zu erkennen, ob die Grenzen bereits gesichert sind, oder vor Baubeginn noch ein Grenzverhandlungsverfahren durchgeführt werden muss. Sobald sich der Käufer und der Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt haben, wird ein Notar mit der Errichtung eines Kaufvertrages und mit der Treuhandschaft beauftragt. Treuhandschaft bedeutet das der Kaufpreis nicht direkt an den Käufer sondern über ein Treuhandkonto bezahlt wird. Der Notar sorgt dafür das alle Lasten, wie zum Beispiel Pfandrechte von Darlehen des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden und das alle vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden, sodann wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen will, sollte bedenken, dass es mit dem Kaufpreis allein nicht getan ist. Die Nebenkosten können zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Ausgaben sind von Beginn an einzukalkulieren.

Diese umfasst die Grunderwerbssteuer: von 3,5 Prozent des Kaufpreises.  Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Wer ein allfälliges Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lassen möchte, muss außerdem noch eine Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrages bezahlen.

Die Vertragserrichtung und Beglaubigung der Unterschrift erfolgt durch den Notar. Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Zeitsaufwand ab. Der Vertragserrichter gibt beim Erstgespräch Auskunft über die zu erwartenden Kosten.

Die Bemessung der Maklerprovision für die Vermittlung eines Kaufs liegt bei Wohnungen, Häusern bzw. Grundstücken in der Regel bei 3 Prozent des Kaufpreises plus 20% Ust.

Benützungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige – Hausbau vor und nach 1996

Bei sämtlichen Häusern, die vor 1996 errichtet wurden, war es üblich, dass vor Baubeginn eine Bauverhandlung des Grundstückes mit Anrainern und Baumeistern erfolgte, um sicherzustellen, dass alle Details bedacht wurden. Nach der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes erfolgte ein Endbeschau durch die Gemeinde, erst dann wurde ein Benützungsbewilligungsbescheid ausgestellt.

Bei allen Immobilien, die nach 1996 baubewilligt wurden, ist eine Fertigstellungsanzeige durch den Eigentümer notwendig. Die Endbeschau wird seither nicht mehr von der Gemeinde durchgeführt, sondern der Bauführer ist mit der Abnahme betraut. Mit dieser Novelle ging auch die Haftung von der Gemeinde an den Bauführer über. Der Bauführer, ein befugter Baumeister oder ein Architekt, diese muss schriftlich bestätigen, dass das Haus gemäß den bewilligten Einreichplänen errichtet und das Gebäude nach den aktuellen Regeln der Technik umgesetzt wurde. Außerdem müssen die aktuellen Befunde von Elektriker, Heizungstechniker und Rauchfangkehrer vorgelegt werden, um zu belegen, dass das Bauwerk den sicherheitstechnischen Vorgaben entspricht.In den vergangenen Jahren ist zu den üblichen Vorgaben der Energieausweis dazugekommen. Das bedeutet, dass die bewilligte Immobilie wärmetechnisch an die neuesten Standards angepasst sein muss.

Versteckte Falle beim Hauskauf – fehlende Fertigstellung oder Benützungsbewilligung

Bei älteren Gebäuden, die in den 60er, 70er oder 80er Jahren errichtet wurden, kann es vorkommen, dass zum Beispiel keine Endbeschau durchgeführt wurde und damit keine aufrechte Benützungsbewilligung vorliegt. Oder diese gilt nur für einen Teil des Hauses, da für einen weiteren Zubau nicht neu eingereicht wurde. Seit 1996 sind ja die Eigentümer für die Fertigstellungsmeldung verantwortlich. Nicht selten sind diese den Aufforderungsschreiben der Gemeinden auch mangels Rechtskenntnis und Unwissenheit nicht nachgekommen.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.

IMMOBERATERIN Maria Mayer beantwortet Fragen rund um das heimische Sicherheitssystem.

Wie kann ich sicher sein, dass der Verkäufer wirklich auch der Eigentümer des Hauses oder Grundstücks ist? Oder dass nicht eine Hypothek darauf lastet?

Am Grundbuch in Österreich ist jedes Grundstück in einem Kataster vermerkt. Es beinhaltet die Liste sämtlicher Eigentümer, Kaufverträge, Belastungen und weiterer relevanter Urkunden. Wer in Österreich Grund und Boden erwirbt, also kauft oder auch geschenkt bekommt, muss diesen Erwerb im Grundbuch dokumentieren lassen. In diesem wird eingetragen, wer die/der „bücherliche“ EigentümerIn des Objekts ist und welche Belastungen vorhanden sind.

Was bedeutet eine Grundbuchsperre?

Der Wechsel des Eigentümers wird für die Dauer des Übertragungs- und Zahlungsprozesses mit einer Grundbuchsperre abgesichert. Bei Abwicklung eines Kaufvertrages lässt der Vertragserrichter am Bezirksgericht eine Rangordnung, auch Grundbuchsperre genannt, vermerken. Dies verhindert, dass das Objekt ein weiters Mal in der Zeit der Vertragsabwicklung verkauft werden kann. Das sogenannte Grundbuch wurde bereits 1874 in der jetzigen Form eingeführt und von vielen Ländern kopiert.

Was hat es mit der Treuhandschaft auf sich?

Die Treuhandschaft, laut Wikipedia Eintrag „ist die Ausübung oder Verwaltung fremder Rechte durch eine dazu bevollmächtigte Person“, regelt also die sichere Bezahlung für eine Immobilie. Diese erfolgt nicht, wie etwa bei einem Auto, direkt zwischen Käufer und Eigentümer, sondern über ein zwischengeschaltetes Treuhandkonto der Notariatsbank oder der Rechtsanwaltskammer. Sie dient zur Absicherung der verschiedenen Interessen und schützt die Beteiligten vor unliebsamen Überraschungen. Bei einem Darlehen wird sichergestellt, dass das Geld auf diesem Konto ausschließlich für den Immobilienkauf verwendet wird. Wenn der Kaufpreis eingelangt ist, trägt der Treuhänder den neuen Besitzer im Grundbuch ein, erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt. Im Zuge dessen wird die Grundbuchsperre wieder aufgehoben Dieses Vorgehen sorgt für alle Seiten – Käufer, Verkäufer und der fremdfinanzierenden Bank für Rechtssicherheit.

Hauskauf in Österreich ist also eine sichere Sache?

Erwerben Sie in Österreich ein Haus, können sie sich auf das ausgereifte Sicherheitssystem verlassen: Grundbuch, Treuhandkonto und Haftpflichtversicherung des Vertragserrichters ebenso wie Einlagensicherung des Treuhandkontos bieten eine mehrfache Sicherung – für alle Beteiligten.

Haben Sie weitere Fragen, berät Sie Immoberaterin Maria Mayer gerne und begleitet Sie routiniert und kompetent durch den Kaufprozess.