ImmobilienmaklerInnen investieren viel Zeit und Geld in den Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Ihre Marktkenntnisse und das rechtliche und steuerliche Wissen ist von hoher Bedeutung für den Verkäufer, sodass sie „den Wert der zu verkaufenden Immobilie gut einschätzen“ und einen „Hausverkauf ohne Risiko“ begleiten können.

Die ImmobilienmaklerInnen vermieten und verkaufen sowohl Wohnungen als auch Häuser und Grundstücke. Gemeinsam mit Kunden besichtigten sie die Immobilie, beraten potenzielle Kauf und Mietinteressenten und betreuen diese bis hin zum Vertragsabschluss. Sie bringen den Interessenten viele Vorteile, weil sie eine umfassende Beratung bieten und für ihre Tätigkeiten und Informationen haften. Ein erfahrener Makler steht nicht nur mit seinen Kunden in engem Kontakt, sondern auch mit Notaren, Finanzierungsberater, Bauträger und Handwerkern aus dem Baunebengewerbe.

In diesem Video erfahren Sie alles über das Service eines Immobilienmaklers.

Benützungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige – Hausbau vor und nach 1996

Bei sämtlichen Häusern, die vor 1996 errichtet wurden, war es üblich, dass vor Baubeginn eine Bauverhandlung des Grundstückes mit Anrainern und Baumeistern erfolgte, um sicherzustellen, dass alle Details bedacht wurden. Nach der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes erfolgte ein Endbeschau durch die Gemeinde, erst dann wurde ein Benützungsbewilligungsbescheid ausgestellt.

Bei allen Immobilien, die nach 1996 baubewilligt wurden, ist eine Fertigstellungsanzeige durch den Eigentümer notwendig. Die Endbeschau wird seither nicht mehr von der Gemeinde durchgeführt, sondern der Bauführer ist mit der Abnahme betraut. Mit dieser Novelle ging auch die Haftung von der Gemeinde an den Bauführer über. Der Bauführer, ein befugter Baumeister oder ein Architekt, diese muss schriftlich bestätigen, dass das Haus gemäß den bewilligten Einreichplänen errichtet und das Gebäude nach den aktuellen Regeln der Technik umgesetzt wurde. Außerdem müssen die aktuellen Befunde von Elektriker, Heizungstechniker und Rauchfangkehrer vorgelegt werden, um zu belegen, dass das Bauwerk den sicherheitstechnischen Vorgaben entspricht.In den vergangenen Jahren ist zu den üblichen Vorgaben der Energieausweis dazugekommen. Das bedeutet, dass die bewilligte Immobilie wärmetechnisch an die neuesten Standards angepasst sein muss.

Versteckte Falle beim Hauskauf – fehlende Fertigstellung oder Benützungsbewilligung

Bei älteren Gebäuden, die in den 60er, 70er oder 80er Jahren errichtet wurden, kann es vorkommen, dass zum Beispiel keine Endbeschau durchgeführt wurde und damit keine aufrechte Benützungsbewilligung vorliegt. Oder diese gilt nur für einen Teil des Hauses, da für einen weiteren Zubau nicht neu eingereicht wurde. Seit 1996 sind ja die Eigentümer für die Fertigstellungsmeldung verantwortlich. Nicht selten sind diese den Aufforderungsschreiben der Gemeinden auch mangels Rechtskenntnis und Unwissenheit nicht nachgekommen.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.