Durch den teilweisen Entfall der Kaufnebenkosten, wird die Schaffung von Eigentum erleichtert, was einen direkten Anreiz für den Immobilienmarkt und für potenzielle Eigentümer darstellt.

ImmobilienmaklerInnen investieren viel Zeit und Geld in den Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Ihre Marktkenntnisse und das rechtliche und steuerliche Wissen ist von hoher Bedeutung für den Verkäufer, sodass sie „den Wert der zu verkaufenden Immobilie gut einschätzen“ und einen „Hausverkauf ohne Risiko“ begleiten können.

Die ImmobilienmaklerInnen vermieten und verkaufen sowohl Wohnungen als auch Häuser und Grundstücke. Gemeinsam mit Kunden besichtigten sie die Immobilie, beraten potenzielle Kauf und Mietinteressenten und betreuen diese bis hin zum Vertragsabschluss. Sie bringen den Interessenten viele Vorteile, weil sie eine umfassende Beratung bieten und für ihre Tätigkeiten und Informationen haften. Ein erfahrener Makler steht nicht nur mit seinen Kunden in engem Kontakt, sondern auch mit Notaren, Finanzierungsberater, Bauträger und Handwerkern aus dem Baunebengewerbe.

In diesem Video erfahren Sie alles über das Service eines Immobilienmaklers.

Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn das auch im Grundbuch vermerkt wurde. Und nicht auf jedem Grundstück darf auch tatsächlich das Traumhaus so errichtet werden, wie es der Vorstellung des Immobiliensuchenden entspricht.  Zuerst sind der Flächenwidmung und die Bebauungsbestimmungen zu prüfen. Dort findet man, auf welche Art und Weise und in welcher Größe, auf dem potenziellen Grundstück ein Gebäude erbaut werden darf. Des Weiteren ist durch Einsicht das Grundbuch zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob der Bauplatz lastenfrei gekauft werden kann oder ob Auflagen wie zum Beispiel Leitungsrechte, Wegerechte oder Vorkaufsrechte mit dem Grund verbunden sind. In der Katastermappe ist zu erkennen, ob die Grenzen bereits gesichert sind, oder vor Baubeginn noch ein Grenzverhandlungsverfahren durchgeführt werden muss. Sobald sich der Käufer und der Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt haben, wird ein Notar mit der Errichtung eines Kaufvertrages und mit der Treuhandschaft beauftragt. Treuhandschaft bedeutet das der Kaufpreis nicht direkt an den Käufer sondern über ein Treuhandkonto bezahlt wird. Der Notar sorgt dafür das alle Lasten, wie zum Beispiel Pfandrechte von Darlehen des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden und das alle vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden, sodann wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Welche Nebenkosten können beim Immobilienkauf anfallen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen will, sollte bedenken, dass es mit dem Kaufpreis allein nicht getan ist. Die Nebenkosten können zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Ausgaben sind von Beginn an einzukalkulieren.

Diese umfasst die Grunderwerbssteuer: von 3,5 Prozent des Kaufpreises.  Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Wer ein allfälliges Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lassen möchte, muss außerdem noch eine Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrages bezahlen.

Die Vertragserrichtung und Beglaubigung der Unterschrift erfolgt durch den Notar. Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Zeitsaufwand ab. Der Vertragserrichter gibt beim Erstgespräch Auskunft über die zu erwartenden Kosten.

Die Bemessung der Maklerprovision für die Vermittlung eines Kaufs liegt bei Wohnungen, Häusern bzw. Grundstücken in der Regel bei 3 Prozent des Kaufpreises plus 20% Ust.

Benützungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige – Hausbau vor und nach 1996

Bei sämtlichen Häusern, die vor 1996 errichtet wurden, war es üblich, dass vor Baubeginn eine Bauverhandlung des Grundstückes mit Anrainern und Baumeistern erfolgte, um sicherzustellen, dass alle Details bedacht wurden. Nach der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes erfolgte ein Endbeschau durch die Gemeinde, erst dann wurde ein Benützungsbewilligungsbescheid ausgestellt.

Bei allen Immobilien, die nach 1996 baubewilligt wurden, ist eine Fertigstellungsanzeige durch den Eigentümer notwendig. Die Endbeschau wird seither nicht mehr von der Gemeinde durchgeführt, sondern der Bauführer ist mit der Abnahme betraut. Mit dieser Novelle ging auch die Haftung von der Gemeinde an den Bauführer über. Der Bauführer, ein befugter Baumeister oder ein Architekt, diese muss schriftlich bestätigen, dass das Haus gemäß den bewilligten Einreichplänen errichtet und das Gebäude nach den aktuellen Regeln der Technik umgesetzt wurde. Außerdem müssen die aktuellen Befunde von Elektriker, Heizungstechniker und Rauchfangkehrer vorgelegt werden, um zu belegen, dass das Bauwerk den sicherheitstechnischen Vorgaben entspricht.In den vergangenen Jahren ist zu den üblichen Vorgaben der Energieausweis dazugekommen. Das bedeutet, dass die bewilligte Immobilie wärmetechnisch an die neuesten Standards angepasst sein muss.

Versteckte Falle beim Hauskauf – fehlende Fertigstellung oder Benützungsbewilligung

Bei älteren Gebäuden, die in den 60er, 70er oder 80er Jahren errichtet wurden, kann es vorkommen, dass zum Beispiel keine Endbeschau durchgeführt wurde und damit keine aufrechte Benützungsbewilligung vorliegt. Oder diese gilt nur für einen Teil des Hauses, da für einen weiteren Zubau nicht neu eingereicht wurde. Seit 1996 sind ja die Eigentümer für die Fertigstellungsmeldung verantwortlich. Nicht selten sind diese den Aufforderungsschreiben der Gemeinden auch mangels Rechtskenntnis und Unwissenheit nicht nachgekommen.

In  Niederösterreich können Grundstücke als Bauland Wohngebiet, Bauland Agrar, Bauland Kerngebiet, Bauland Betriebsgebiet, Bauland Industriegebiet und Bauland Sondergebiet gewidmet sein. Manche Grundstücke dürfen land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Es wird bei Baulandwidmungen zwischen zwei Bebauungsbestimmungen unterschieden. Es gibt Grundstücke mit und Grundstücke ohne Bebauungsplan. Bei Letzteren, dies betrifft etwa die Hälfte aller Baugrundstücke, gilt die niederösterreichische Bauordnung ohne Bebauungsplan. Diese sieht vor, dass die Art der Bebauung an die Gebäude der Umgebung angepasst wird. Dafür erfolgt eine Erhebung im Umkreis von 100 Metern.

Für etwa die andere Hälfte der Baulandgrundstücke liegt ein verbindlicher Bebauungsplan vor. Dieser regelt erstens die Bauklasse, also die Gebäudehöhe, zweitens die Bebauungsdichte, also zu wieviel Prozent verbaut werden darf, und drittens die Bebauungsweise. In der offenen Bauweise etwa stehen die Gebäude frei, in der gekuppelten Bauweise müssen die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden. Solche Vorgaben sollen sicherstellen, dass die Gebäude ins Ortsbild passen.

Es gibt Fälle, bei denen sich Hausbesitzer über diese Vorschriften hinweggesetzt haben und eine Aufforderung zum Rückbau vorliegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie über die Bebauungsbestimmungen Bescheid wissen und Ihre Wunschimmobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mit solchen Regeln versuchen die niederösterreichischen Gemeinden auf die wachsende Stadtflucht zu reagieren. Nach einigen missglückten Siedlungsentwicklungen südlich von Wien beugen sie damit einem baulichen Wildwuchs vor und schützen organisch gewachsene ländliche Strukturen. Davon profitieren letztendlich alle, denn wir wollen ja wohnen, und nicht hausen.

Die geltenden Flächenwidmungen und Bebauungsvorgaben sollten Sie tagesaktuell einholen – oder Sie wenden sich an Ihre IMMOBERATERIN, die Sie jederzeit über den aktuellen Stand informiert.

In der derzeitigen Situation ist vor allem Ausdauer und Beharrlichkeit bei der Grundstücksuche gefragt, gestaltet sich die Suche langwieriger als geplant, so sind ein Viertel der Kaufinteressenten bereit einen Kompromiss bezüglich des Immobilienpreises einzugehen, sofern die Wunsch-Immobilie  sonst alle Vorstellungen erfüllt.

Preis, Lage und Verkehrsanbindung, was ist tonangebend?

„Neben den preislichen Rahmenbedingungen gelten die Lage, die gute öffentliche Verkehrsanbindung sowie eine ruhige Wohngegend als weitere vorrangiges Entscheidungsfaktoren“, erzählt Immoberaterin Maria Mayer. „Eine gute Lage mit ausreichender Infrastruktur bleibt eine gute Lage, eine Schlechte eben eine Schlechte.  Allerdings werden die bis vor Kurzem noch weniger attraktive Grätzeln plötzlich zu gefragten Alternativen“

Welche Überlegungen sollte der Immobilieninteressent beim Grundstückskauf im Hinterkopf haben?

Nicht auf allen Grundstücken darf gebaut werden, beziehungsweise mit welcher Einschränkung darf auf dem konkreten Grundstück gebaut werden? Ob ein Hausbau auf dem Wunsch-Grundstück möglich ist, erfährt man bei der Einsichtnahme des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes. Hierbei ist auch ersichtlich, ob in der unmittelbaren Umgebung weitere Häuser oder Straßen gebaut werden und es daher mit zukünftigen Lärmquellen zu rechnen ist.

Die Höhe des Grundwasserspiegels spielt eine wichtige Rolle: Ist der Stand zu hoch, kann es zu erhöhten Baukosten kommen. Ist das Grundstück uneben, ist gegebenenfalls eine Aufschüttung nötig. All diese Maßnahmen erhöhen die Zusatzkosten. Der Grundstück-Preis hängt unter anderem davon ab, ob sich der Baugrund in ebener oder schräger Lage befindet. Hanglagen sind zwar reizvoll, bringen aber zusätzliche Kosten falls Rampen, Stützmauern und Stiegenanlagen. Ein unverbaubarer Fernblick in sehr guter Lage ist weiterhin sehr begehrt.

Wovon handelt es ich bei den Aufschließungskosten und Anschlusskosten?

Aufschließungskosten sind Abgaben an die Gemeinde, die zweckgebunden zur Straßenerrichtung und Straßenbeleuchtung sind. Im Zuge der Bauplatzerklärung werden diese vorgeschrieben. Erst wenn diese Kosten an die Gemeinde errichtet wurden, kann diese eine Baubewilligung für ein Gebäude erteilen.

Fälschlicherweise werden unter Aufschließungskosten manchmal auch die Anschlussgebühren für Strom, Gas, Wasser und Kanal an die Netzbetreiber sowie die zugehörigen Baukosten für die Herstellung der Leitungen ab der Grundstücksgrenze bis zum Einfamilienhaus verstanden.

Wann ist eine Grundstückteilung oder Zusammenlegung sinnvoll? Was ist zu beachten?

Die durchschnittliche gewünschte Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus liegt zwischen 500 – 800 m² Grundfläche. Ein weitaus größeres Grundstück ist erheblich schwieriger und mit Abschlägen zu verkaufen. „Meine Erfahrung hat gezeigt, dass durch eine Teilung zu mehreren Grundstücken oder durch Zusammenlegung von mehreren nebeneinanderliegenden kleineren oder unförmigen Parzellen eine bessere bauliche Nutzung erzielt wird“, so Immobilienmanagerin Maria Mayer, „dass die daraus entstehenden Kosten für die Vermessung und Grundbuchseintragung durch die Werterhöhung des Grundstückes  kompensiert werden“.